德国房产经济特点——一低二高


一、低风险


1. 区域结构合理——各地区发展更为均衡

德国属于联邦制国家,各地区发展非常均衡,区域结构合理,多元城市主导。不像英国和法国,首都伦敦和巴黎单一城市房价奇高无比,与其他城市形成强烈反差。德国重要的房地产市场分散在多个城市,主要有柏林、汉堡、慕尼黑、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆,斯图加特、它们形成了所谓的“big seven”—德国七大制造业与服务业中心,拥有更多健康的市场需求与投资选择。

为什么投资德国

2. 法律保障——土地所有权归拥有者所有

德国《民法大典》第94条规定,土地上的房屋建筑是土地的组成部分,房屋建筑从属于土地,为土地所有权永久归拥有者所有。德国所有的土地都实行土地登记,即地籍登记。地籍登记簿中的土地所有者是唯一受法律承认和保护的土地所有者。


3. 长期被低估的资产类型——出现拐点

近年来德国的房地产业吸引了大量金融机构投资者,德国房地产被认为是“最被低估的资产类型”,几乎不存在泡沫因数。

德国的经济实力完全没有在房价中得到应有的体现。尽管德国被视作欧盟的救星和经济引擎,但其房价水平处于欧洲的最低位,和国际水平相比更是极其低廉,对德国房产投资者而言,这就意味着巨大的上升空间。

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4. 无泡沫危机——国际投资最看好标的

据Wiles的数据,2012年德国房屋价格较30年前保持稳定增长。(扣除物价因素后)同期英国房产价格上涨了逾230%。可见投资德国房产资产安全因素高,价格的增长是对市场刚性需求的正常反应,并非是过分的商业投机行为所引起,不存在泡沫经济的危险。

欧债危机导致投资者损失惨重,因此他们开始将投资视线转移到经济发展相对稳定,楼市价格相对便宜的德国。据德国房地产协会IVD统计,在德国的房屋投资市场中,来自外国的投资者已占到1/4。

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二、高潜力增长


1. 供不应求——法兰克福、柏林等城市“0”空房率

根据德国2011年人口普查的数据显示, 德国人口增幅 2.16%,人均面积增长率为2.76%,而近两年接近零利率的货币政策改变了长期以租房为主的德国人消费惯性习惯,尤其难民和移民的突发性导致住宅需求大幅度增长,各大城市出现零空房率,售价、租金被迅速推高,在各大城市出现了排队买房的现象。

而与此同时,德国经济繁荣,城市的失业率很低,居民拥有良好的购房能力及超低的消费信贷等因数将相当长时间无法改变供不应求的市场格局。

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三、高收益


1. 极低的融资成本——高投资收益

2015年底,德国《时代周刊》文章称,房价上涨最根本的原因是因为欧洲央行采取的宽松货币政策,只要欧洲央行继续维持低息政策,德国房市就会持续火热下去,由于目前欧元区的通货膨胀率仍远低于欧洲央行之前设立的目标(2%),在未来数内年,欧洲央行不会收紧货币政策。

这样以一个极低成本的资本金来撬动项目资金的供给总量,最后取得数倍融资的数额与高额回报率,让德国房地产市场获得了投资者的青睐,投资德国高端房地产的队伍也不断扩大。

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2. 内外动力促使资产价值逐年增长——房屋售价/租金大幅上涨

贷款利率下降、收入增长两大内因,加上难民涌入、大量外来投资的外因推动,使得德国房价出现新一轮增长,随着房价的上涨,投资房地产已然成为德国人保值资产的良方。投资者为了保证自己的财产不缩水,唯有取出银行存款,投资房产。

2015年底,德国《时代周刊》有文章称,过去六年(2010-2015年),德国大城市平均房价上涨了46%,这种涨幅在未来五年仍将持续下去。根据德国权威住宅价格指数IMX显示,2016年德国新建公寓(不含独栋和联排别墅)价格相比2011年上涨41.9%,柏林价格上涨81.8%,法兰克福上涨49.1%。

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